Deste levantamento surgiu o I Observatório da Habitação em Portugal, que reflete uma realidade cheia de contrastes, necessidades e expetativas. A partir de uma base de dados nacional, neste estudo estão retratadas as tendências, comportamentos, motivações e expectativas – quer de compradores e vendedores, quer de arrendatários e arrendadores – sobre as características das habitações e os factores emocionais que implicam a mudança de casa.
A casa ideal dos portugueses
Quando se questiona qual a solução de habitação preferida dos portugueses, conclui-se que a aquisição de casa própria continua muito enraizada e é a escolha preferencial de 89,7% dos consumidores, para quem a casa de sonho fica localizada na mesma cidade onde atualmente residem (75%).
A habitação mais procurada é um apartamento num prédio (61,2%), em segunda mão e sem necessitar de remodelações (60,2%), com três quartos (40,9%) e duas casas de banho (49,5%), com arrecadação (74,1%) e garagem (73,1%), com uma área entre 91 e 120 m2, (24,1%) localizada em zonas periféricas do centro (43%) ou mesmo nas áreas centrais da cidade (42,2%), desde que tenha disponibilidade de estacionamento (82,6%), boas acessibilidades e transportes públicos (80,5%), e proximidade a supermercados e comércio tradicional (80,1%), numa zona segura (94,5%). O preço médio que os portugueses estão dispostos a pagar é inferior a 138 623 €, financiados por um crédito à habitação que não supere os 500€ mensais.
pela renda ou pelo empréstimo bancário
– ®DR
No entanto, existem especificidades relativas à casa ideal dos portugueses, que se alteram em função das diversas zonas do território nacional, nomeadamente nos residentes de Lisboa, Porto, Algarve e de outras regiões do País.
Lisboa
Para os residentes na capital, a casa ideal é um apartamento num prédio (75,8%), em segunda mão e sem necessitar de remodelações (63,1%), com 2 quartos e duas casas de banho, com arrecadação (66,2% consideram os arrumos muito ou bastante importante), varanda (62,4%), uma área de 91 a 120 m2 (33,1%), localizada nas áreas centrais da cidade (43,9%), desde que tenha disponibilidade de estacionamento (84,1%), boas acessibilidades e transportes públicos (87,9%), proximidade a supermercados e comércio tradicional (85,4%) e a espaços verdes (84,1%) e numa zona segura (96,2%). O preço médio que estão os lisboetas dispostos a pagar é 166 593 €, financiado por um crédito à habitação de cerca de 506 € mensais.
Porto
A casa ideal para os habitantes da Invicta é um apartamento num prédio (70,1%), em segunda mão e sem necessitar de remodelações (61,4%), com 3 quartos e duas casas de banho, com garagem (84,3%) e varanda (74%), com uma área de 91 a 120 m2 (31,5%), localizado no centro da cidade (46,5%), desde que tenha disponibilidade de estacionamento (85%), boas acessibilidades e transportes públicos (89,8%), proximidade a supermercados e comércio tradicional (89,8%) e numa zona segura (92,1%). O preço médio que os portuenses estão dispostos a pagar é 137 587 €, financiado por um crédito à habitação até 491€ mensais.
Algarve
A casa ideal para quem vive no Algarve é um apartamento num prédio (49,5%), em segunda mão e sem necessitar de remodelações (61,5%), com 3 quartos e duas casas de banho, arrecadação (74,7%), varanda (64,8%), com uma área de 91 a 120 m2 (26,4%), localizado em zonas periféricas do centro (52,7%), desde que tenha disponibilidade de estacionamento (80,2%), proximidade a supermercados e comércio tradicional (68,1%), perto de espaços verdes (75,8%) e numa zona segura (92,3%). O preço médio que os algarvios estão dispostos a pagar é 130 708 €, financiado por um crédito à habitação de 475 € mensais.
Outras zonas
A casa ideal é um apartamento num prédio (53,5%), em segunda mão e sem necessitar de remodelações (58,4%), com 3 quartos e duas casas de banho, arrecadação (79,2%) e garagem (20,8%), com uma área de 91 a 120 m2 (24,8%), localizado em zonas periféricas do centro (43,2%), desde que tenha disponibilidade de estacionamento (81,5%), boas acessibilidades e transportes públicos (76,6%), proximidade a supermercados e comércio tradicional (76,6%), perto de espaços verdes (76,6%) e numa zona segura (94,4%). O preço médio que os consumidores estão dispostos a pagar é 126 101 €, financiados por um crédito à habitação de 489 € mensais.
Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugalacrescenta: “ As necessidades de soluções habitacionais são diferentes, consoante a zona do País, em diversos critérios. Porém, a análise a nível nacional revela desequilíbrios muito significativos entre a oferta e procura de habitação. Mais evidentes são os gapsem termos da tipologia, como o número de casas com mais de três quartos, onde a oferta supera a procura em cerca de 10 pontos percentuais, ou o desajuste entre habitações com duas casas de banho – onde a oferta não acompanha as expectativas dos compradores- e outros elementos complementares, como garagens, que estão 12,2% abaixo das necessidades das famílias. Já em termos das zonas onde os portugueses pretendem viver, os dados da procura revelam uma escassez de oferta de habitações no centro das cidades e um excedente nos subúrbios”.
Preço médio de venda está 24,9% acima do valor que os consumidores pretendem pagar
Em termos nacionais, o valor médio pretendido para a compra de habitação é de 138 623 € – o intervalo de preços com a maior percentagem (28,7%) é o que se situa entre os 100 000 e os 150 000 € – e o valor médio que os portugueses estão dispostos a pagar pelo arrendamento da habitação é de 500 € por mês e apenas 9,6% pondera pagar entre 500 e 600 €.
Relativamente à oferta de habitação, o preço médio para venda é de 173 252,84€, um valor que supera em 34 629 € o valor médio disponível por aqueles que querem comprar casa.
Para a aquisição de casa, cerca de 38,6% dos compradores planeia pagar uma parte em dinheiro e pedir um empréstimo bancário para o restante, enquanto 35,3% admite recorrer integralmente ao crédito à habitação. Apenas 11% admite usar as suas poupanças ou vender a antiga habitação para a aquisição de casa nova. O recurso à ajuda dos familiares é mais preponderante nos jovens até aos 29 anos e nas famílias com rendimentos entre os 2001€ e os 3000€.
Para quem tem de recorrer a um empréstimo, a hipoteca representa entre 10% e 20% do rendimento familiar para 33,6% dos consumidores. A taxa de esforço é maior para outro terço dos consumidores, para quem a prestação representa 20 a 30% dos vencimentos. Para 11% dos consumidores, a taxa de esforço excede os 30%.
Faltam casas para arrendar com valores mensais até 500€
Para arrendamento, o mercado regista uma escassez significativa de habitações no segmento de preço mais baixo. Por valores até 500€ mensais, a oferta é de 61,4%, o que revela um défice de 12,7 pp face aos 74,1% da procura. Superior à procura em 6,7 pp é a oferta de preços entre os 601 e os 700€. Destaca-se ainda um excesso de casas com valores de arrendamento entre os 801 e os 900€, cuja oferta atinge os 11% e a procura os 3%.
Para 38% dos que têm casa arrendada, bem como os que pretendem arrendar, o custo mensal da renda representa mais de 30% do rendimento do agregado familiar, e em 35,6% dos casos, o arrendamento implica gastar entre 20% e 30% do orçamento disponível.
Alterações na estrutura familiar originam mudanças de habitação
A procura de casa – para comprar ou arrendar – está muito associada a mudanças na estrutura familiar, de acordo com 50,1% dos inquiridos. Em primeiro lugar, com 18,9%, surgem as razões associadas ao início de uma vida em comum, como casamento ou uniões de facto, enquanto 13,7 % aponta como razão para a aquisição de casa o desejo de ter uma vida independente da família. Já 12% precisa de uma casa maior para aumentar o agregado familiar e 3,8% assinala motivos de separação ou divórcio.
No entanto, entre os que procuraram casa, uns consideráveis 41,6% não tiveram sucesso por não terem encontrado as características pretendidas. Uma delas é a localização. Segundo o I Observatório do Mercado da Habitação em Portugal, do lado da oferta existe um défice de habitações disponíveis no centro das cidades, enquanto nos subúrbios se verifica um excedente. Quando se cruzam estes indicadores com os dados da procura, verifica-se que a oferta de imóveis no centro está 6,5% abaixo das necessidades e nos subúrbios está 4,7% acima. O interesse nas zonas centrais das cidades é mais acentuado entre os menores de 30 anos (45,9%) e as pessoas com rendimentos mais elevados (57,5%). Por outro lado, verifica-se um crescente interesse nos arredores à medida que a idade aumenta.
Quanto ao tipo de habitação, 61,2% da procura corresponde a apartamentos e 38,8% a moradias unifamiliares, o que, em comparação com os dados da oferta, denota um razoável equilíbrio de 63,8% e 36,2%, respectivamente. Quanto ao estado da habitação, apesar de a esmagadora maioria dos portugueses (60,2%) procurar casas em segunda mão e sem necessidade de remodelações ou obras, é grande o desfasamento entre a procura e a quantidade deste tipo de imóveis disponíveis no mercado (80,4%). Também faltam casas de construção nova, a estrear ou ainda em planta – neste indicador, o estudo mostra que a oferta de apenas 3,1% falha em mais de 15% as expetativas da procura (18%).
Em termos de área, a maior parte das habitações em oferta no mercado tem entre 91 m2 e 120 m2 (24,1%), o que não difere muito da procura (27,9%). Ainda assim, há uma diferença de 3,8% entre aquilo que os portugueses querem em termos de superfície e aquilo que encontram.
Quartos e casas de banho da oferta não correspondem à procura
Bem mais considerável é o desajuste entre a oferta e a procura no que diz respeito a características como o número de quartos e este estudo revela que faltam casas com um e três quartos. Cerca de 37,2% da oferta de habitação é de três quatros, o que revela um défice de 3,7 pp face à procura, que atinge, neste critério, 40,9%. Igualmente assinalável é o desequilíbrio entre a oferta e a procura de habitações com apenas um quarto, que revela um défice de 6% nesta tipologia. No entanto, o gap mais expressivo encontra-se na oferta de habitações com mais de três quartos (26%), que suplanta a procura em quase 10 pp, uma vez que apenas 16,7% dos consumidores pretende casas maiores.
Além de quartos, também faltam casas de banho. Apenas 41% das habitações em oferta tem duas casas de banho, o que representa um défice de 8,5 pp em relação à procura, que atinge os 49,5%. Superior à procura é a quantidade de habitações disponíveis com apenas uma casa de banho (39,9%), verificando-se uma diferença de 10 pp neste tipo de habitação.
Portugueses querem arrecadações e garagens
Requisito muito valorizado é também o espaço para arrumações, com 74,1% dos inquiridos a pretenderem casas com arrecadação. Que a habitação tenha garagem é considerado importante para 73,1%, sobretudo para os homens entre os 40 e 49 anos.
Por outro lado, quando a compra da casa implica abdicar de alguns factores inicialmente indicados, para os portugueses o número de quartos e os arrumos são os requisitos mais difíceis de prescindir quando procuram habitação. O extra mais fácil de renunciar é a piscina, a que se segue a dimensão da casa- já que 26% admite resignar-se a uma habitação de áreas mais reduzidas – e a construção nova e sem necessidade de remodelações (23,6%).
Características mais privilegiadas na zona da habitação
A procura de uma nova habitação também implica escolher o conceito de zona onde se quer viver. Neste âmbito, é de salientar que 94,5% das pessoas levam muito em conta a segurança da zona. Outra característica muito importante para 82,6% dos inquiridos é a existência de estacionamento para residentes, ou facilidade de estacionamento. Este factor é mais valorizado no Porto (85%) e em Lisboa (84,1%), sobretudo por homens, nas faixas etárias a partir dos 40 anos e com rendimentos entre 2000 e 3000 euros.
A procura de uma habitação em zonas com boa acessibilidade é apontada por 80,5% dos inquiridos, particularmente no Porto, onde este indicador atinge os 89,8%. Os segmentos da população que mais valorizam este aspecto são os jovens entre os 18 e 29 anos, agregados familiares com três pessoas, indivíduos com estudos universitários e rendimentos entre os 2000 e os 3000 euros.
Relativamente ao enquadramento da habitação, 80,1% considera importante viver próximo de lojas e supermercados, sobretudo no Porto (89,8%). Este factor é mais evidenciado nos jovens, entre os 18 e os 29 anos, indivíduos com estudos universitários e famílias com rendimentos superiores a 3000 euros.
Já 77,8% da procura dá importância à proximidade de parques e espaços verdes, sobretudo em Lisboa (84,1%). Este factor é particularmente valorizado por consumidores com mais de 40 anos, agregados familiares de quatro pessoas e com rendimentos superiores a 3000 euros.
A proximidade a serviços de saúde é importante para 73,6%, sobretudo para as pessoas com mais de 40 anos, agregados familiares com mais de quatro elementos, com educação secundária e com rendimentos entre os 1000 e os 2000 euros.
Os homens lideram a oferta e as mulheres são quem mais procura
O perfil das pessoas que constituem o mercado da oferta de habitação em Portugal é caracterizado por uma maior presença comparativa de homens (52,2%), indivíduos com mais de 50 anos (35,7%), agregados familiares com 2 membros (31%), casados ou em união de facto (63,4%), pessoas com estudos superiores (61,5%) e rendimentos entre os 1.000 e os 2.000 euros (35,7%).
A procura de habitação é liderada por mulheres (59,9%), indivíduos entre os 18 e os 39 anos de idade (38,3%), casados ou em união de facto (63,6%), famílias de 2 membros (37,6%), com nível de estudos superiores (69,6%) e rendimento entre os 1.000 e os 2.000 euros (41,9%).
Ricardo Sousa conclui:” Existe um claro desajuste entre a oferta e a procura e há vários trimestres que a Century 21 Portugal tem vindo a alertar para este facto. Esta foi a principal motivação para realizar este estudo e centrar o debate do sector imobiliário nas pessoas – o que procuram, o que desejam, e o que podem efectivamente adquirir. Creio que estas conclusões podem constituir um importante contributo para que todos os agentes do sector possam compreender melhor quais as reais expectativas e necessidades dos portugueses, para se poderem trabalhar, em conjunto, as soluções mais adequadas para dar resposta aos desafios do mercado imobiliário, em Portugal”.
